Do końca marca, jak co roku, we wszystkich dużych wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w oparciu o ustawowy model zarządu nieruchomością wspólną powinny się odbyć tzw. coroczne zebrania właścicieli lokali. Dotyczy to zarówno wspólnot typowo mieszkaniowych, jak i obejmujących lokale o innym przeznaczeniu, czyli tzw. użytkowe. Każdy właściciel lokalu powinien otrzymać co najmniej tydzień wcześniej zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania, łącznie z porządkiem obrad.
Informacja o zebraniu
Zawiadomienie na piśmie każdego właściciela lokalu o miejscu i terminie zebrania (dzień, godzina) oraz o porządku obrad należy do obowiązków zarządu bądź zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Dopiero w sytuacji, gdy zarząd (lub zarządca) zaniecha zwołania corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali w pierwszym kwartale (do 31 marca), wówczas może tego dokonać każdy z właścicieli. W takim przypadku nie trzeba nawet zbierać podpisów pod taką inicjatywą reprezentujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki udział jest potrzebny do złożenia wniosku o zwołanie zebrania właścicieli lokali, które nie ma charakteru zebrania rocznego.
Zawiadomienia nie muszą być jednak doręczane pocztą. Praktyczniejszym, tańszym i często też pewniejszym sposobem dostarczania tego rodzaju pism jest ich osobiste wręczenie w miejscu zamieszkania poszczególnych właścicieli lokali. Zarząd powinien jednak pamiętać o odbieraniu pisemnych potwierdzeń przyjęcia zawiadomienia.
W razie zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, zarząd powinien także wskazać treść tej zmiany, czyli projekt uchwały. Dotyczy to zwłaszcza przyszłej uchwały w sprawie podwyższenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Jeżeli zarząd nie zwołuje dorocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, stanowi to o naruszeniu ustawowych obowiązków, które pociąga za sobą możliwość żądania przez każdego z właścicieli lokali ustanowienia zarządcy przymusowego. Dokonuje tego sąd w trybie postępowania nieprocesowego. Sąd w postanowieniu określa zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę dopiero wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Porządek obrad
Minimalny program dorocznego zebrania powinien obejmować następujące punkty:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Na dorocznym zebraniu ustala się m.in. kształt rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, a także wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. To zwykle ten punkt jest dla właścicieli lokali najbardziej istotny.
Niemniej jednak odbywające się w pierwszym kwartale roku spotkania właścicieli lokali stanowią również okazję do dyskusji i głosowania nad kwestiami, które zgodnie z ustawą o własności lokali stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Realizacji tego rodzaju zadań, w przeciwieństwie do tzw. czynności zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty nie może podejmować samodzielnie. W ważniejszych sprawach zarząd musi znać zdanie większości członków wspólnoty mieszkaniowej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zebranie
Samo zebranie właścicieli lokali powinno się odbyć nawet jeżeli obecni nie reprezentują swoimi udziałami większości w nieruchomości wspólnej. We wspólnotach mieszkaniowych nieznane jest bowiem pojęcie kworum. Może więc i w praktyce często ma miejsce sytuacja, że za uchwałą opowiedziała się większość obecnych na zebraniu właścicieli, lecz w ujęciu całej nieruchomości wspólnej nie stanowi ona większości. Nie jest to jeszcze uchwała, a gdyby zarząd chciał ją realizować, można wnosić do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały.
Uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Poza podejmowaniem uchwał na zebraniach istnieje również możliwość indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tzw. obiegiem) czy zastosowania systemu mieszanego. W tym ostatnim uchwała jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Większość głosów właścicieli lokali ma miejsce wówczas, gdy za jej przyjęciem oddane zostanie więcej niż 50% głosów. Jeżeli na zebraniu nie osiągnięto wymaganej większości, wówczas do przyjęcia uchwały niezbędne jest indywidualne zebranie głosów od pozostałych (nieobecnych) właścicieli.
|
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.*:
* Otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
